東京地方裁判所 昭和５３年（ワ）８５１１号 判決 1980年2月13日
原告
安立鉄三
右訴訟代理人
野上泰弘
被告
張弘志
右訴訟代理人
藤田一伯
主文
一 被告は、原告に対し、別紙物件目録記載の建物のうち二階部分を明渡し、かつ、昭和五三年七月一日から右明渡ずみまで一か月金四万円の割合による金員を支払え。
二 原告のその余の請求を棄却する。
三 訴訟費用は、これを二分し、その一を原告のその余を被告の負担とする。
事実
第一 当事者の求める裁判
一 原告
1 被告は、原告に対し、別紙物件目録<省略>記載の建物を明渡し、かつ、昭和五三年七月一日から右明渡ずみまで一か月金一〇万円の割合による金員を支払え。
2 訴訟費用は被告の負担とする。
3 仮執行の宣言。
二 被告
1 原告の請求を棄却する。
2 訴訟費用は原告の負担とする。
第二 当事者の主張
一 請求の原因
1 原告は、被告に対し、昭和四三年六月三〇日、別紙物件目録<省略>記載の建物（以下、本件建物という）を、期間は同年七月一日から昭和五三年六月末日まで、賃料は月額四万五〇〇〇円と定めて賃貸した（以下、本件賃貸借という）。
2 原告は、被告に対し、昭和五二年三月二九日ころ到達の書面をもつて、かつ、同年七月ころ口頭をもつて、本件賃貸借の更新を拒絶する旨の意思表示をした。
3 原告のなした右更新拒絶については、つぎのとおり正当な事由がある。
(一) 原告は、妻安立とめ、二女安立フキ子、長男安立誠の四人家族で、右当時、原告夫婦及び長男は本件建物の西隣りに位置する原告所有の平家建木造建物（六畳二間）に居住し、二女は本件建物の二階部分の隣室六畳間（別紙図面（ロ）の部分）に居住していた。
その後原告の長男が、昭和五三年一〇月二八日、訴外安立三枝子と婚姻し、その住居として本件建物の二階部分の前記隣室六畳間を使用することになり、右六畳間を使用していた原告の二女は西隣りの平家建建物の南側六畳間を使用することになつたが、右平家建建物は、長女安立サエ子のもと勉強部屋として僅か四畳半の掘立小屋として建てられたものを改造して現在の住いとして使用しているもので、土台等の腐り具合からしてあと数年位しか使用することができず、原告の老齢（明治三七年三月生）と経済状態からしてこれを改築することは不可能である。
従つて、原告等家族全員が、原告所有の唯一の本格建築である本件建物の二階部分を使用する必要に迫られている。
(二) 原告は、昭和四八年鉄工所を退職以来、再就職口がないので、本件建物の一階部分において、かつて経験したことのある食料品の小売業を妻と二女と共に営み生計を立てる計画を有している。
(三) 原告は、本件建物の北側隣家に位置する葛飾区鎌倉三丁目一八六番地所在木造瓦葺平家建店舗兼居宅床面積78.51平方メートルを所有しているが、昭和三五年八月二六日以来第三者に賃貸しており、昭和四七年一二月一九日、家具小売業を営む賃借人堀川宣延との間で、その賃貸借期間を昭和五五年八月二五日とする裁判上の和解が成立した。また、本件建物の一階部分の北側に隣接する部分（別紙図面（イ）の部分）は、原告の知人斉藤幸治に対し期間を昭和五八年六月九日として賃貸していたところ、同所で飲食業を営む同人及びその従業員高橋恵美子の強い希望で賃借人を同人名義に変更した。
(四) 被告は、本件賃貸借後、本件建物の一階部分においバーを経営し、当初その二階部分に居住していたが、昭和四五年ころ、肩書住所地に住居を定めて以来、二階部分は被告及びその家族において使用せず、仮に使用する必要があつたとしても僅か従業員の更衣室として利用するだけであるから、本件建物の一階部分の西南角にあるもとの浴室（約一坪）を転用すれば足りる。
(五) 被告は、肩書住所地の建物の一階部分を二軒の店舗として賃貸しているほか、小岩及び立石にも建物を所有し、それぞれ賃貸し、被告の自認するところだけでもこれら家賃収入として一か月四八万五〇〇〇円の収益を得ている。
(六) 被告は、本件建物の一階部分東南の角に位置していた物置を無断で取毀して店舗に改装し、同一階西南の角に位置していた浴室を完全に物置にしてしまつたうえ、本件建物において明け方近くまで営業をしているが、深夜における室内音楽並びに客同志の喧嘩による騒音によつて近隣の住民からたびたび苦情を持ちこまれ、パトカーが出動する騒ぎもしばしば存在した。
4 しかるに、被告は、本件建物を占有している。
5 本件建物は、通称柴又通りといわれる商店街に位置しており、一か月の賃料は一〇万円が相当である。
6 よつて、原告は、被告に対し、本件建物の明渡しと、昭和五三年七月一日から右明渡ずみまで一か月一〇万円の割合による賃料相当損害金の支払を求める。
二 請求原因事実に対する認否
1 請求原因1、2の各事実は認める。
2(一) 同3の事実は否認。同（一）ないし（三）の事実は不知。同（四）ないし（六）の事実は否認。
(二) 被告には、本件賃貸借の更新拒絶に関し、つぎのとおり正当事由がある。
(1) 本件賃貸借は、予め原告から請求承諾を受けたものである、かような賃貸借においては、正当事由の存否の判断についても、貸主や借主の個人的事情が極力排除されるべきものといえる。被告は、本件建物を賃借して以来、実に一〇年間の永きにわたり、飲食営業を営んできたものであり、ようやく付近数百世帯を得意先として獲得し、これから償却期に入ろうとしていた矢先である。しかも、被告は、現在まで数次にわたる原告からの賃料値上請求につき、常に快よくこれに応じて未だかつて賃料を滞納したことはない。
(2) 被告は、本件建物の一階部分を店舗として唯一の営業拠点として被告の妻と共に同所で働いているが、他方、原告は、三軒の貸店舗を所有し、また、本訴係属中の昭和五四年一月ころ、本件建物の一階部分の北側に隣接する部分（別紙図面（イ）の部分）を小磯という小料理屋に賃貸しているのであるから、本件建物の一階部分を使用する必要性はない。
(3) 本件建物の二階部分は、原告自身が必要とするのではなく、原告の長男のために必要であれば、本件建物の西隣りに位置する平家建木造建物を増築することもできるし、前記堀川への賃貸部分に二階を増築すれば足りるのであつて、しかも、右各建物は、いずれも老朽で、改築もしくは二階部分の増築を迫られている。他方、被告は、本件建物の二階部分を従業員の宿舎として或は休憩所もしくは更衣室として最低半分を必要不可欠とし、少なくとも一階部分の真上にある南側六畳及び4.5畳間を返還することはできない。
3 請求原因4の事実は認める。
4 同5の事実は不知。
三 抗弁（留置権）
1 被告は、原告の同意を得て、本件建物につきつぎの造作を加えた。
(一) 内装張工事代金並びに外装工事（材料費を含む） 三五〇万円
(二) 店舗内電気設備工事代及び冷暖房設備代金 一〇四万三〇〇〇円
2 よつて、被告は、右造作代として四五〇万円の支払を受けるまで、本件建物の引渡を拒絶する。
四 抗弁事実に対する認否
抗弁1の事実のうち、原告の同意を得た点を否認し、その余は不知。
第三 証拠関係<省略>
理由
一請求原因1、2の各事実は当事者間に争いがない。
二そこで、原告の更新拒絶の申出につき、正当事由の存否を判断する。
1 <証拠>によれば、つぎの事実を認めることができる。
原告は、昭和四〇年八月、借地上に本件建物を一部分とする木造厚型スレート葺二階建店舗兼居宅現況床面積一階73.32平方メートル、二階66.94平方メートルを新築した。右建物の一階部分は、東側が間口7.28メートルで公道に面し、奥行一〇メートル余りを有しており、南北に二つに仕切られ、いずれも店舗とされているが、そのうち本件建物の一階部分店舗の東側間口は4.55メートルである。また、右全体の建物の二階には、六畳の和室二部屋及び台所、4.5畳の和室二部屋及び洋間があり、本件建物の二階部分は、六畳の和室一部屋と4.5畳の和室二部屋及び洋間一部屋から成つているところ、二階部分は、その中央で階段により階下に通じ、また、西側の台所からベランダを通じて本件建物の裏側通路に昇降する鉄製階段が設置されている。
原告は、明治三七年三月一四日生の高齢で、昭和五一年二月末に勤務先の鉄工所が倒産したため失職して以来、職を持たないもので、妻安立とめ（大正八年三月一八日生）、二女安立フキ子（昭和一八年二月一七日生）、長男安立誠（昭和二五年四月二〇日）の四人家族を有し、長男が昭和五三年一〇月二八日婚姻したのを機会に、それまでは、原告夫婦及び長男が本件建物の西隣りに位置する原告所有の平家建木造建物を居住使用し、二女は本件建物の二階部分の隣室六畳間（別紙図面（ロ）の部分）に居住使用していたが、右六畳間部分を長男夫婦が使用することとし、二女は前記平家建建物に居住使用することになつた。前記平家建建物は、昭和三九年ころ、原告の長女安立サエ子のために四畳半一間として建築された簡易のもので、昭和四三年二月ころ、同女の結婚に伴い新たに古材を利用して六畳間を増築したうえ、4.5畳間を台所に改造し、更に、昭和四四年六月、現況の六畳二間及び台所を有する建物に改築したもので、現況は老朽化し、全体的に建て替えるべき状態にある。
ところで、原告は、本件建物の北側隣りの借地上に木造瓦葺平家建店舗兼居宅床面積78.51平方メートルを所有し、昭和三五年八月以来、家具小売業を営む堀川宣延に賃貸し、現在一か月の賃料を五万五〇〇〇円と定めており、また、本件建物の一階部分の北側に隣接する部分（別紙図面（イ）の部分）は、小料理店「小磯」を営む高橋恵美子に対して賃貸し、現在一か月の賃料を五万五〇〇〇円と定めているところ、本件建物の賃料を含めた合計一六万円で生計を立てており、右各賃貸部分がいずれも借地上にあり、かつ店舗とされているため、地主との関係で改築ないし増築を容易になしえず、これを可能とする資力を保有していない。それで、原告は、本件建物の一階部分で釣竿屋を開店する計画を立て、二階部分は家族の住居にあてる必要に迫られている。
2 <証拠>によれば、つぎの事実を認めることができる。
被告は、昭和四三年六月末日、本件建物を原告から賃借した際、原告との間で、本件建物の賃借権を第三者に譲渡する場合、その譲渡代金のうち二割五分に相当する金員を名義書替料として支払う旨の特約を合意し、本件建物の一階部分を車庫として、二階部分を住居として利用を始めたが、二、三か月後にスナック喫茶「バロン」を開店し、女子従業員を常時二、三人使用し、主として被告の妻が接客にあたつているもので、その二、三年後に住居を移転し、更にその後肩書住所地に購入した居宅に妻子と共に現住しているところ、右一階部分は、今後とも右営業を続ける意思であるが、二階部分は、女子従業員の住込宿舎として利用されたこともあつたものの、現在はタンス数棹が置かれたまま従業員の更衣室として使用している。
ところで、本件建物の一階部分は、かつて、東南隅に半坪位の物置が、西隅に一坪位の風呂場があつたが、被告は、右一階部分を店舗に改造した際、予め原告の承諾も受けないで、右物置を取り壊してこれを店舗部分に組み入れ、風呂場を改造して物置にしてしまつた。
そして、被告は、昭和三八、九年ころ、江戸川区新小岩一丁目の柳小路に建物を所有し、本件建物に入居するまでの間、同所に居住していたが、その後に右建物をバー経営者に賃貸して賃料一か月一一万五〇〇〇円を得ており、また、昭和四〇年ころに購入した店舗で一か月二三万円の割合の賃料収入があり、更に、肩書住所地の建物の一階部分を不動産取引業者及び寿司店に賃貸して一か月各七万円の賃料収入を得ているが、本件建物については、原告の三回に亘る賃料増額請求に応じて昭和四九年五月一日以降一か月五万円の割合の家賃を支払つている。
3 以上の認定事実によれば、原告が本件建物の一階部分を必要とする事情は、将来釣竿店を開業するかのごとき必ずしも具体的なものではなく（原告は他方で食料品小売業を営む旨を主張している）、これに対し、被告は、右一階部分をスナック喫茶の店舗として約一〇年間利用し、なお右営業を続ける意思を有しているのであつて、右部分を直ちに明け渡さなければならないとすれば、投下した資本の回収が難しくなり、また、顧客を失う不利益が大きいことが認められるから、右一階部分につき、原告の必要性は被告のそれに比較して小さいものといわざるをえないが、本件建物の二階部分については、被告は、当初の使用目的である居住の必要性がなくなり、現在は「バロン」の従業員の更衣室として利用することがあるにすぎず、その性質上右二階部分の全部を必要とせず、また、必要時に短時間利用できれば足りるものであるから、一階部分のもと浴室を再改造する等の方法により適宜に更衣室を設備すれば十分であるというべきであり、これに対し、原告は、二世帯家族合計五人が六畳間三部屋及び台所二室に居住して生活上不自由を余儀なくされているところ、他に所有する賃貸店舗は生計のもととなつており、かつ、右店舗ないし平家建建物を増改築することは容易ではないから、本件建物の二階部分の明渡を求める必要性が大きいものと認められ、右二階部分につき原告の必要性は被告のそれに優るものということができる。
してみれば、原告の本件賃貸借の更新拒絶は、本件建物の二階部分については正当事由があるが、一階部分については正当事由があるものとはいいがたいといわざるをえない。
三請求原因4の事実は当事者間に争いがない。
四つぎに、本件建物の二階部分の賃料相当損害金につき検討するに、右部分の床面積、賃貸店舗の賃料額、本件建物の賃料額等諸般の事情を考慮して、右部分の賃料相当損害金は一か月四万円であると認めるのが相当である。
五以上のとおりであるから、被告は、原告に対し、本件建物のうち二階部分の明渡しと不法占有を開始した日の翌日である昭和五三年七月一日から右明渡ずみまで一か月四万円の割合による賃料相当損害金の支払義務があるものというべきところ、被告は、本件建物につき造作買取請求権がある旨主張して、留置権を行使する旨抗弁するが、右主張にかかる造作が本件建物の二階部分に関するものであることの主張・立証はないから、右抗弁は採用するに由ないものというべきである。
よつて、原告の本訴請求は、右の限度で理由があるからこれを認容し、その余は失当であるからこれを棄却することとし、訴訟費用の負担につき民訴法八九条を適用し、仮執行宣言を付するのは相当でないからその申立を却下して主文のとおり判決する。
（遠藤賢治）
物件目録<省略>